6月房商銷售表現還算可以，尤其是排名前的房商。
6月百強房商銷售金額較上季5月成長33%，較去年同期跌幅收窄至22%（1-5月累計下跌42%），其中Top10房企業6月銷售額較去年同期跌幅收窄至4%，一定程度優於市場預期。bnb暴跌往前看，7月和8月的基數更低，比起跌幅可能會進一步收斂。
根據我們之前的文章《丘棟榮第一季大幅加倉保利發展》的分析，如今的地產在底部區域，可以當做磨底的階段。如果這個位置樓市銷售還不能穩，會有更多的政策出來託底。不過很難是那種很猛烈的政策，大機率是溫和的釋放。
雖然整體房價還在下跌，但其實房商不需要樓市漲價，隻要能穩住，出現一個較穩定的交易市場，也就夠了。目前來說，相較於房價，房子能夠流通起來更為重要。萊特幣未來當然，這是建立在房價沒有大幅波動的基礎上。尤其是以價換量的二手房，表現的比較明顯。
目前的地產板塊更多地還在博弈政策，如果資料穩住向好，那麼板塊就會從從博弈政策到博弈價值。
可以開始注意一些資質不錯風險較低的房商。
一、逆週期黑馬
建發國際是少有過去幾年還能維持營收利潤皆成長的房企。
建發國際以房地產開發為核心業務，業務收入佔96.8%，房地產項目遍佈中國大陸多個省份的重要城市。同時也涵蓋商業營運管理服務（代建）、物業管理、商業資產管理等輕資產業務，即旗下的建發建合誠及建發物業。
在樓市風聲鶴唳的時候，還能有如此表現，背後當然需要有一個強力的後盾。
建發國際是福建省最大的國營企業廈門建發集團成員企業—建發房產的控股子公司。建發集團連續多年位於福建省企業集團首位，實際控製人為廈門市國資委，迷因幣值得買嗎？這是建發國際背後的靠山。
自2017年以來，建發國際的營收和歸母淨利潤均維持成長，公司三道紅線自2021年來維持綠檔，有息負債主要來自大股東借款（存量借款利率4.53%）和銀行借款（存量借款利率3.0%），無表外負債或前融負債，公司自2020年以來存量有息負債平均利率不斷下降，融資優勢明顯。
除了背景強大，自身的運作也是不錯。尤其是近幾年樓市低迷，不說民營企業，就算是央國企業都有一定程度的壓力，業績上基本上都有所調整。但是建發國際的表現，反而穩中進取，以黑馬之姿進入藍籌行列。
2023年建發國際營業收入為1,344億元，年比+35%；歸母淨利為50.3億元，年比+2%；毛利率11.1%，年比-4.2pct，有房價下跌的影響。
同時2023年公司“三道紅線”指標依舊全部“綠檔”，其中扣除預收款後資產負債率下降1.6pct至61.6%，淨負債權益比率降低19pct至33.6%，現金短債比達4.7倍，存量融資成本較去年同期下降58個基點至3.75%，核心指標再度最佳化。
這兩年無論銷售或拿地，建發國際在市場低迷的時候顯得更加的活躍。
2023年建發的銷售金額為1,889億元，年比+12%，銷售規模進入產業TOP8，較2022年前進2位，已穩居top10產業。今年上半年排名第7。
公司在一二線城市銷售金額佔比達85%，所進駐的70餘座城市中，有46個城市進入當地銷售TOP10，其中在廈門、福州、無錫等17個城市位居當地銷售榜TOP1，杭州、蘇州、泉州等20個城市位居當地銷售榜TOP2-TOP5，公司產品力在業界廣受認可，Trump Coin 怎麼買多個明星項目表現優異。
2023年公司共在30個城市取得78宗土地，全口徑地價1169億元，年比+42%，拿地強度62%，處於行業較高水平；權益拿地金額852億元，權益拿地金額排名已經上升到第四了。而2024年1—6月，建發房產拿地金額279億元，位列業界第一。
截至2023年底，公司共擁有311個項目，總土地儲備1552萬平方米，庫存貨值2668億元，其中84%位於一二線城市，且2022年後新增土儲佔7成。新增土儲總可銷售麵積854萬平方米，新增可售貨價值約2180億元。公司重點佈局華東、東南、海西三大核心城市羣，拿地TOP10城市地價佔總拿地金額的76%。
二、能夠賣得出去的選手更健康
市場不是買不起房，而是覺得不劃算。一方麵覺得房價可能還會跌，另一方麵房子整體的品質也不夠吸引。
房子整體還是要回歸居住屬性，除去少數投資需求，大部分人都有住得更好的意願。
當租金回報率和放貸利率接近的時候，租房不如買房的聲音就會出現，也就會越來越多人傾向於買房。
目前市場需求從「有房住」轉向「住好房」，從「滿足居住」轉向「滿足高品質生活居住」，客戶對於居住空間、社區環境和配套服務提出更高要求，改善性住房需求成為居民置業的重要因素。
能夠滿足市場需求的房屋產品，市場也會願意提高一些心理價位。
而從供給端看，產業加速洗牌、整合，房企分化日益明顯，產品力、服務力、營運能力和融資能力等綜合實力強的房企，將逐步凸顯競爭優勢。
而有能力打造更高品質的好房的企業，其實供給不多。
建發國際的去年年內新獲取項目78個，在杭州、上海、廈門、北京、蘇州等地獲取多個優質項目，其中年內新獲取的杭州雲啟之江、寧波璞雲、長汀央璽等項目，實現了年內拿地、當年清盤的成績。
低迷時有火熱的項目，說明建發是有做好房的能力，也有一定的市場口碑。
建發聚焦具備品牌落地基礎的第一線城市，以及福建省內供需較為均衡的城市，項目以新中式為主，先後發布“盛世唐風”“風雅宋韻”“詩意東方”等多款新產品，其中，年內產品風格係統創新研發20個、創新展示區落地14個，功能性提升研發8項，申報新專利92個。
整體而言，2023年建發的銷售項目的推貨去化率達71%，全口徑銷售回款約1,843億元，資金回籠率達98%，維持了高品質的銷售回款。
有本事拿地有利於後續的發展，但目前的環境來說，有本事賣出去更為重要。得益於積極的拿地策略和良好的去化表現，建發已售未結資源充足，2023年公司已售未結資源為2,087億元，較去年同期+6%，大幅高於營業收入。
此外，截止2023年底，集團總土地儲備的可售麵積約1,552萬平方米，其中2022年後拿地項目的土地儲備佔比約七成，土地儲備權益比例約76%，國內合計311個項目，儲備項目資產品質整體較好。
從市場去化情形來看，2022年後拿地的專案去化效率較高。有些土儲厚的房企如2022年以前拿地較多，銷售轉化未必高效，而土儲聚焦核心城市而總量/銷售控製在1-1.5年左右的房企反而銷售去化好、壓力小。
存貨週轉率來看，建發的周轉這兩年都在提升，佔據了產業比較前的位置。
三、結語
過去建發國際分紅還算穩定，股息率也不低，以15.18港元的股價計算，去年的股息率有8.56%，附帶以股代息選擇。
整體來看，建發國際的基本麵還是不錯的，雖然今年上半年銷售下滑，可能要結束持續成長的節奏，但排名卻還在上行，算是地產的一匹黑馬。
但是，這個公司有一個主要的問題就是股權稀釋較為嚴重。
除去以股代息不說，建發國際曾多次增發配股，手筆都不小。
同時多次大型的股權激勵，也大幅擴大了股本。本公司於2021-2023年推出三輪限製性股權激勵，合計計畫授予不超過1.853億股，佔公司截至2023年末總股本的9.8%。
建發國際在2016年底總股本有4.28億股，到2020年初變成了11.77億股了，到2023年底達到18.96億股。
或許有增加流通股的考慮，但從EPS上來看，建發的成長就沒有利潤上好看了。
未來可以多關注公司對於股權的態度。
